相続税の路線価はどうやって調べる？路線価図の読み方を解説！

皆さん、あなたのお住まいの場所はいくらの価値があるかご存じでしょうか？

価値があるものと知れば、親族の誰かに相続しようと思ったり、住み替え等の理由で誰かに売却することを検討したりできますよね。

意外に多い！？亡くなった方のおよそ11人に1人が相続税の申告

国税庁「令和3年分　相続税の申告事績の概要」[1]によると、相続税がかかる方は、相続が発生する方の9.3％となっており、およそ11人に1人が相続税申告を行っていることになります。なかでも、相続税申告における土地の割合は、個人差がありますが、平均するとおよそ1／3を占めています。

相続対象となる土地の評価が分かると、ご自身の資産の全体像がある程度分かってきます。でも、どうやって自分が持っている不動産の価値を調べたら良いのでしょうか？

今回のコラムでは、土地の評価方法のひとつ「路線価」の調べ方について内容を簡略化してお伝えします。

路線価とは？

路線価とは、毎年7月1日に国税庁が公表する、全国各地の市街地における1平方メートル当たりの価格を示したものです。

相続税や贈与税で計算する際は、路線価をその土地の形状等に応じた奥行価格補正率などの各種補正率で補正した後に、土地の面積を掛け合わせて土地の評価額を算出します。

路線価による土地の評価は、地価公示価格等を基にした価格（時価）の8割程度に定められているため、0.8で割り戻すことによって時価の目安を計算することができます。

なお、路線価で算出した時価は、実際に不動産を売買するときの価格とは異なります。土地の実勢価格（不動産の時価）の上昇が大きい地域では実勢価格が路線価を0.8で割り戻した金額を上回ることも、下落が大きい地域では、路線価と実勢価格が逆転することもありますのでご注意ください。

調べたい場所の路線価の探し方

まずは、検索サイトで「路線価図」と入力して検索します。すると、「財産評価基準書｜国税庁」のリンクが表示されますので、そのリンクをクリックします。

図1　場所の選択手順（1）

資料：執筆者作成

財産評価基準書路線価図・評価倍率表のページが表示されますので、欲しい情報のタブをクリックします。初期表示は最新分になっているようですが、例えば、令和5年の情報が欲しい場合は、令和5年分のタブをクリックします。

次に、場所を選択します。

図2　場所の選択手順（2）～（5）

資料：執筆者作成

例えば、山口県柳井市南町7丁目1－4（筆者の事務所所在地）の路線価図を表示したい場合は、「令和5年分財産評価基準を見る」のページの「山口県」→「路線価図」→「柳井市」→「南町（1～7　※数字は検索したい丁目）」の順でクリックします。

路線価図・町丁名索引では、5桁のページ番号が表示されます。同じ丁目でも複数ページにまたがっていることがありますので、まずは任意のページをクリックします。

なお、該当する町名や住居表示がない場合は、倍率地域になります。固定資産税評価額に所定の倍率を掛け合わせて計算しましょう。

図3　場所の選択手順（6）

資料：執筆者作成

路線価図には、町名と丁目が書かれており、番地は丸付きの数字、号は小さな数字で書かれています（図3拡大図参照）。

表示されている図に該当する住所がない場合は、探したい場所との位置関係（東西南北　※図の上が北）を確認し、サイト左側のメニューにある接続図から、該当すると思われる図を探します。

路線価図の読み方

該当する場所が見つかりましたら、路線価を調べます。ここでは、筆者の事務所所在地を例にして説明します。

土地に面した道路に44Eと書かれています（図3拡大図参照）。路線価は千円単位で書かれていますので、1平方メートル当たり44,000円です。Eは借地権割合が50％であることを表します。

お住まいの場所の路線価価格は、路線価（円／平方メートル）×面積（平方メートル）で表すことができます。この金額を0.8で割ることによって、およその時価を計算できます。

なお、2023年9月時点での路線価図の確認手順です。国税庁のサイトの更新により変わる可能性がありますのでご注意ください。

路線価を計算することの意義

路線価は相続税評価の基準になります。

「私が亡くなると相続税がかかるのではないか」と、不安になる方もおられるのではないでしょうか？

まずは、路線価を元にした土地の価格を計算する等して、財産の全体像を把握すると良いでしょう。同時に、それぞれの財産を誰に相続するかを考えることをおすすめします。

財産の全体像を把握した後、遺産分割を円満に進める方法や、相続税の納税資金を確保する等の対策を考えましょう。

これらの対策として、生命保険を活用するのも一つの方法です。

ご契約されて保険料をご負担されている生命保険契約について、相続人の方が保険金を受け取る場合、500万円×法定相続人の数で計算された額について、相続税がかかりません。相続税の納税資金が確保できるとともに、どの相続人に受け取ってもらうかを決めることができます。

この度の話が、路線価等、ご自身の財産の全体像について考えるきっかけになれば幸いです。

執筆者プロフィール

上津原 章ウエツハラ アキラ

1級ファイナンシャル・プランニング技能士、CFP®、DCプランナー1級、日商簿記2級

FP事務所　上津原マネークリニック代表。山口大学経済学部卒。税理士事務所、FP事務所、PC通販会社を経て、2003年に山口県柳井市に開業。ライフプランを土台にして長期間、顧客の資産形成と経験値の最大化を支援。会社財務・家計・相続の課題にワンストップで対応。山口県金融広報アドバイザー、柳井中学校PTA会長等を歴任。現在は柳井間税会会長。
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• ※ 掲載日は2023年10月20日です。