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第22回

消費税8%後の住宅購入 3つの制度を有効活用しよう【後編】

掲載日:2014年04月17日

前回は、3つの制度のうち「住宅ローン減税の拡充」と「すまい給付金」についてお話ししました。2,000万円を超える住宅ローンを組む場合、消費税が上がる前に購入するよりも有利になるケースがあること、すまい給付金は住宅所有者の所得等によって定額で支払われることをお伝えしました。今回は、3つ目の制度「住宅取得等資金贈与の特例」の仕組みと、これらを使った活用術について紹介します。

「住宅取得等資金贈与の特例」とは何か

消費税が10%に上がる前に家を購入したいと思ったとき、悩ましいのが自己資金の問題ではないでしょうか。「なるべく早く買いたいけれど、頭金が十分に貯まっていない・・・」。そんなときに検討したいのが、「住宅取得等資金贈与の特例」です。

住宅取得等資金贈与の特例とは、実の父母や祖父母等の直系尊属から、住宅取得等資金の贈与を受けた場合に適用される、非課税制度です。親から子へ、祖父母から孫へ、マイホーム取得等のための資金を贈与する際に、通常の贈与(暦年課税等)とは別に贈与税を非課税にする枠を設ける、というものです。期間限定の制度で、年内で終了予定となっているものです。2014年中の贈与であれば、2015年3月15日までに引き渡し(または棟上げ状態になっている)が完了し、同期日内に申告すれば、贈与を受けた人1人につき、所定の省エネ・耐震対応住宅で1,000万円まで、その他の住宅で500万円までの贈与が非課税になります。暦年課税の基礎控除110万円と合わせて使えるので、贈与を受ける人1人あたり1,110万円(省エネ・耐震対応住宅の場合)、または610万円(その他の住宅)までの贈与に関しては贈与税がかからないことになります。

< 表1:住宅取得等資金贈与の特例の特徴(2014年1月1日~12月31日に贈与を受けた場合) >
非課税になる
贈与金額
もらった人1人につき500万円(省エネ住宅等は1,000万円)。さらに暦年贈与の非課税枠110万円をプラスできるので、合計610万円(省エネ住宅等は1,110万円)まで贈与税が非課税になる
誰から
(贈与する人)
父母および祖父母等の直系尊属
誰に
(贈与される人)
贈与を受ける年の1月1日で20歳以上の子ども・孫等の直系卑属
(合計所得金額2,000万円以下)
住宅取得等の
主な要件
平成26年1月1日~平成26年12月31日の贈与で翌年3月15日までに住宅を取得し居住開始、または未完成・未入居でも遅滞なく居住することが確実であることが必要です
対象住宅等の
主な要件
(1)自己の居住用家屋およびその敷地の購入費用(土地の権利取得のための資金を含む)。50㎡以上240㎡以下で、かつその床面積の1/2以上に相当する部分が受贈者の居住の用に供されているものであること
  • ・木造は築後20年以内
  • ・耐火建築物は築後25年以内
  • ・新耐震基準適合証明された住宅(既存住宅売買瑕疵保険に加入後2年以内の一定の住宅を含む)
(2)所有家屋の増改築の工事費用100万円以上(増改築の場合)

※資料:国税庁 「平成24年分・平成25年分・平成26年分 住宅取得等資金の贈与税の非課税のあらまし」をもとに執筆者作成

住宅資金贈与を受ける場合の注意点

この制度を利用する場合の注意点は、次に挙げる2つです。

  1. ① 契約前に、棟上げ・引き渡し時期を確認する
  2. ② 住宅資金をもらった時期が記録に残るようにしておく

これから家を建てるという場合は棟上げ(屋根が完成している状態)のタイミングを、建売住宅やマンションを購入する予定なら、引き渡し時期がいつになるかを必ず確認しましょう。

たとえば、2014年3月に実父から500万円、実母から100万円の贈与を受けて、現在工事中の分譲マンションの売買契約を締結したとしましょう。2015年2月に引き渡され、同年3月15日までに贈与税の確定申告を行ったら、2014年贈与分の特例が適用されます。しかし、2015年4月の引き渡しとなると、この特例の対象とならず、通常の贈与として基礎控除110万円を差し引いた、490万円に対する贈与税82万円を納めなければいけなくなります。

年内に親や祖父母からの贈与をもとにマイホームを取得する場合は、売買契約を結ぶ前に引き渡し日、または棟上げ状態になる日を必ず確認しましょう。

メリットを活かしつつも、振り回されない対応を

2回に分けて3つの制度(「住宅ローン減税の拡充」「すまい給付金」「住宅取得等資金贈与の特例」)について解説しました。最後に、利用するにあたっての考え方を整理しておきます。

まず、いずれの制度も生活ありきです。制度をフルに利用しようとするあまりに、住宅ローンを借りすぎたり、父母等の老後の生活に支障をきたすほどの贈与をお願いしたりしないこと。住宅ローン減税の拡充のみに注目すると、2,000万円超4,000万円以下のローンを組むのが賢明に感じますが、最も重要なのは「無理なく返済できるかどうか」です。高額なローンを組むために返済期間を長期で設定するなら、繰り上げ返済の計画も同時に立てておくこと。制度に振り回されてはいけません。

共働きの場合は、夫婦で互いにローンを組むことを検討しましょう。それぞれが住宅ローンを組むことになるので、各自で住宅ローン控除、すまい給付金、団体信用生命保険(団信)の対象になります。パートナーに万一のことがあったときの死亡リスクを分散させることができますし、それぞれで住宅ローン控除が使えるので、「借入額を2,000万円以上にしないと、住宅ローン減税拡充の恩恵が受けられない!」なんて悩まなくてすみます。すまい給付金は50歳未満の場合、「住宅ローンを組んだ住宅所有者」が対象者となるので、それぞれの親等から贈与を受けたとしても、住宅の持分割合相当の給付金をそれぞれが受けられます。

親と同居する家を購入する場合で、親から資金援助の話が出た場合は、「住宅取得資金贈与」として取り扱うか、「親が出した資金分を、親の名義として登記するか」が問題になります。相続税対策として行うのであれば、住宅取得資金贈与として取り扱うのが賢明です。相続税の心配のないケースであれば、主に住宅ローンを組む人の所得に応じて判断するとよいでしょう。すまい給付金の対象とならないのであれば、親負担分を親名義にしておくことで、親自身がすまい給付金の給付対象になる可能性があります。

それぞれの制度の特徴を理解した上で、賢く利用してください。

柳澤 美由紀の写真
コラム執筆者プロフィール
柳澤 美由紀(やなぎさわ みゆき)
柳澤 美由紀の写真 CFP®/1級ファイナンシャルプランニング技能士
関西大学社会学部卒。大学時代に心理学を学び、リクルートグループに入社。求人広告制作業務に携わった後、1997年ファイナンシャルプランナー(FP)に転身する。
相談件数は800件以上。家計の見直し、保険相談、資産づくり(お金を増やす仕組みづくり)が得意で、ライフプランシミュレーションや実行支援も行っている。

家計アイデア工房 代表

※この記載内容は、当社とは直接関係のない独立したファイナンシャルプランナーの見解です。
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